Revenu de location : un guide fiscal pour les propriétaires.

La saison des impôts peut sembler être l’un des aspects les plus difficiles du rôle de propriétaire, tout juste après les réparations imprévues ou la gestion des documents des locataires. Comprendre comment les revenus de location sont imposés peut sembler complexe au premier abord. Mais avec une bonne compréhension des règles, vous pouvez produire votre déclaration en toute confiance, respecter vos obligations fiscales et tirer le meilleur parti des déductions auxquelles vous avez droit.  

Dans ce guide, nous expliquerons comment les revenus de location sont imposés, quelles dépenses vous pourriez être en mesure de demander et comment rester organisé tout au long de l’année pour simplifier la saison des impôts.  

Table des matières :  

• Comprendre comment les revenus de location sont imposés au Canada.
• Qu’est-ce qui est considéré comme un revenu de location?
• Dépenses courantes ou dépenses en capital.  
• Comprendre la déduction pour amortissement (DPA).
• Déductions fiscales courantes pour les immeubles locatifs.  
• Pertes locatives et propriétés détenues conjointement.  
• Tenue de dossiers pour les propriétaires d’immeubles locatifs.  
• Règles fiscales pour les propriétaires d’immeubles locatifs qui vivent à l’extérieur du Canada.  
• Questions fréquemment posées. 

Comprendre comment les revenus de location sont imposés au Canada.

Dans la plupart des cas, les revenus de location sont considérés comme un revenu de biens et doivent être déclarés dans votre déclaration de revenus. Tout revenu net de location que vous gagnez s’ajoute à vos autres sources de revenus, comme le revenu d’emploi, le revenu de travail autonome, le revenu de pension ou le revenu de placement. Plus votre revenu imposable est élevé, plus l’impôt que vous pourriez payer sera important, selon votre palier d’imposition.  

La bonne nouvelle, c’est que vous payez généralement de l’impôt seulement sur votre revenu net de location, et non sur le montant total des loyers que vous percevez. Cela signifie que vous pouvez demander des dépenses de location admissibles afin de réduire le montant de revenu assujetti à l’impôt.  

Par exemple, si votre immeuble locatif génère 24 000 $ de revenus de location annuels et que vous engagez 10 000 $ de dépenses admissibles, vous déclarerez 14 000 $ de revenu net de location. 

Qu’est-ce qui est considéré comme un revenu de location?  

L’une des idées fausses les plus courantes chez les nouveaux propriétaires est de croire que les revenus de location comprennent uniquement les paiements mensuels de loyer. En réalité, l’Agence du revenu du Canada (ARC) exige généralement que vous déclariez tous les montants reçus en lien avec la location de votre propriété.  

Les revenus de location peuvent comprendre :

• Paiements de loyer réguliers
• Paiements de loyer reçus d’avance
• Frais de retard de paiement
• Frais d’annulation de bail
• Montants reçus pour des espaces de stationnement ou des unités d’entreposage
• Remboursements des locataires pour les services publics ou les services que vous avez payés
• Frais supplémentaires facturés en vertu du contrat de location

Essentiellement, si un paiement est lié à l’utilisation de votre propriété locative, il pourrait devoir être inclus dans vos revenus de location.  

Qu’en est-il des dépôts de garantie?

Les dépôts de garantie ne sont généralement pas considérés comme un revenu de location lorsqu’ils sont reçus, puisqu’ils sont censés être remboursés au locataire. Si vous payez des intérêts au locataire sur le dépôt de garantie, tel qu’exigé dans certaines provinces notamment l’Ontario et le Québec, vous pourrez déduire ces intérêts dans vos dépenses.

Toutefois, si la totalité ou une partie du dépôt est conservée pour couvrir un loyer impayé ou des dommages, le montant retenu pourrait devoir être inclus dans vos revenus de location dans votre déclaration de revenus. 

Location d’une partie de votre habitation.

Si vous louez une chambre, un logement au sous-sol ou toute autre partie de votre résidence principale, les revenus de location gagnés doivent être déclarés.  

Vous pourriez être en mesure de demander une partie de certaines dépenses du ménage liées à l’espace loué. Ces dépenses peuvent notamment comprendre les intérêts hypothécaires, les impôts fonciers, l’assurance habitation, les services publics, l’entretien et les réparations. Dans la plupart des cas, le montant que vous pouvez demander doit correspondre au pourcentage de votre habitation utilisé à des fins locatives.  

Par exemple, si l’espace loué représente 20 % de la superficie totale de votre habitation, vous pourriez être en mesure de demander environ 20 % des dépenses admissibles. Si l’espace n’est loué qu’une partie de l’année, votre demande pourrait également devoir être ajustée selon la durée de la location.  

Conseil de pro : Conserver des registres détaillés de vos dépenses et de la façon dont vous avez calculé la portion utilisée à des fins locatives peut vous aider à justifier vos demandes si l’ARC demande des renseignements supplémentaires. Poursuivez votre lecture pour découvrir d’autres conseils de tenue de dossiers qui peuvent simplifier la période des impôts et vous donner davantage confiance dans vos chiffres.

Dépenses courantes ou dépenses en capital.

Comprendre la différence entre les dépenses courantes et les dépenses en capital est l’un des aspects les plus importants de la production de votre déclaration de revenus en tant que propriétaire.  

Pourquoi est-ce important?  

Parce que l’ARC traite ces dépenses différemment, et une mauvaise classification pourrait entraîner des ajustements, de nouvelles cotisations ou des pénalités.  

Dépenses courantes :

Les dépenses courantes sont liées à l’entretien de votre propriété et au maintien de son état actuel.  

Ces dépenses sont généralement déductibles en totalité au cours de l’année d’imposition où elles sont engagées.  

Les dépenses courantes les plus fréquentes comprennent :

• Réparer un robinet qui fuit
• Remplacer des fenêtres brisées
• Peindre une pièce entre deux locataires
• Services de déneigement
• Entretien de la pelouse
• Services de nettoyage
• Traitements antiparasitaires
• Réparations mineures de plomberie

Considérez-les comme les dépenses courantes nécessaires pour garder votre propriété locative propre, sécuritaire et en bon état de fonctionnement. Par exemple, si vous engagez un entrepreneur pour réparer du gypse endommagé après le départ d’un locataire, cette dépense est généralement considérée comme une dépense courante et pourrait être déductible dans l’année où vous l’avez payée.  

Dépenses en capital :

Les dépenses en capital sont des coûts qui améliorent votre propriété locative, augmentent sa valeur ou contribuent à prolonger sa durée de vie utile.  

Contrairement aux dépenses courantes, vous ne pouvez généralement pas déduire le coût total pendant l’année où vous le payez. Au lieu de cela, ces dépenses sont ajoutées au coût en capital de la propriété et peuvent être demandées au fil du temps grâce à la déduction pour amortissement (DPA).  

Les dépenses en capital les plus fréquentes comprennent :

• Construire une terrasse
• Aménager un sous-sol non fini
• Installer un nouveau système de chauffage
• Ajouter un espace de sationnement asphalté
• Remplacer des marches extérieures en bois par des marches en béton
• Acheter un réfrigérateur ou autre appareil ménager pour le logement

Considérez-les comme des projets plus importants qui améliorent votre propriété plutôt que de simplement l’entretenir. Par exemple, remplacer quelques bardeaux endommagés peut être considéré comme une réparation, tandis queconstruire une toute nouvelle terrasse  est généralement considéré comme une dépense en capital. Comprendre la différence entre les dépenses courantes et les dépenses en capital peut vous aider à maximiser les demandes admissibles tout en respectant les exigences de l’ARC. 

Comprendre la déduction pour amortissement (DPA). 

Si vous avez effectué une amélioration en capital à votre propriété locative, vous pourriez être en mesure de récupérer une partie de ce coût au fil du temps grâce à la déduction pour amortissement (DPA).  

La DPA est la façon dont l’ARC reconnaît que certains biens, comme les immeubles et les améliorations majeures, peuvent s’user avec le temps. Au lieu de demander le coût total dès le départ, vous pourriez être en mesure de déduire une partie de la dépense chaque année.  

Pourquoi certains propriétaires demandent la DPA :

La DPA peut aider à réduire votre revenu de location imposable. Par exemple, si votre propriété locative génère un profit, demander la DPA pourrait réduire le montant du revenu de location que vous devez déclarer et diminuer votre facture fiscale.  

Pourquoi certains propriétaires choisissent de ne pas demander la DPA. 

Bien que la DPA puisse procurer des économies d’impôt aujourd’hui, il est important de tenir compte de son incidence possible sur vos impôts futurs. Si vous vendez votre propriété locative, une partie ou la totalité de la DPA que vous avez demandée pourrait devoir être ajoutée de nouveau à votre revenu. C’est ce qu’on appelle la récupération de la DPA. Comme la situation de chaque propriétaire est différente, il peut être utile de consulter un expert en impôt de H&R Block avant de décider de demander la DPA.  

Maintenant que vous comprenez comment les dépenses en capital et la DPA fonctionnent ensemble, examinons certaines des déductions les plus courantes pour les propriétés locatives qui peuvent vous aider à réduire votre revenu de location imposable. 

Déductions fiscales courantes pour les propriétés locatives.

L’un des avantages de posséder une propriété locative est que vous pourriez être en mesure de demander certaines dépenses engagées pour gagner un revenu de location. Ces déductions peuvent aider à réduire votre revenu de location imposable et, par conséquent, le montant d’impôt que vous payez. Bien que chaque situation soit différente, voici quelques-unes des dépenses liées à une propriété locative les plus souvent déductibles.  

Publicité :

Vous cherchez de nouveaux locataires? Les coûts liés à la promotion de votre propriété locative sont généralement déductibles. Voici quelques exemples :

• Annonces de location en ligne
• Publicité sur les médias sociaux
• Annonces dans les journaux
• Services de marketing immobilier 

Assurance :

Les primes d’assurance liées à votre propriété locative peuvent être déductibles. Cela peut comprendre :

• Assurance de biens
• Assurance incendie
• Assurance responsabilité civile
• Couverture d’assurance pour propriétaires 

Intérêts hypothécaires :

Pour de nombreux propriétaires, les intérêts hypothécaires représentent l’une des dépenses locatives les plus importantes. En général, vous pouvez déduire la portion intérêts de vos versements hypothécaires. La portion du capital n’est pas déductible puisqu’elle représente le remboursement du prêt lui-même.  

Pour que les intérêts soient déductibles, le prêt hypothécaire doit avoir servi à l’immeuble locatif. Si vous avez refinancé votre immeuble pour vous acheter un bateau ou un autre actif personnel, alors une partie des intérêts ne seraient pas déductibles. 

Impôts fonciers :

Les impôts fonciers payés pour votre propriété locative sont généralement déductibles. Cela comprend les taxes foncières municipales annuelles ainsi que les autres prélèvements municipaux applicables. 

Services publics :

Si les services publics sont inclus dans votre contrat de location et que vous en assumez le coût, vous pourriez être en mesure de demander des dépenses comme :

• Électricité
• Gaz naturel
• Eau
• Services Internet fournis aux locataires

Si vos locataires paient ces frais directement, vous ne pouvez pas les demander comme dépense.  

Entretien et réparations :

Les coûts liés à l’entretien de votre propriété locative peuvent également être déductibles. Voici quelques exemples courants :

• Services de nettoyage
• Réparations d’appareils électroménagers
• Réparations de plomberie
• Réparations électriques
• Entretien du système de chauffage 

Honoraires professionnels :

Si vous faites appel à des professionnels pour vous aider à gérer votre propriété locative, ces coûts peuvent être déductibles. Voici quelques exemples :

• Honoraires comptables
• Honoraires de préparation de déclarations de revenus
• Honoraires juridiques
• Frais de gestion immobilière 

Dépenses de bureau :

La gestion d’une propriété locative entraîne souvent des frais administratifs au quotidien. Ces frais peuvent comprendre :

• Frais de poste
• Papeterie
• Fournitures d’impression
• Logiciel de tenue de livres
• Abonnements liés au bureau 

Salaires et main-d’œuvre contractuelle :

Si vous payez quelqu’un pour vous aider à entretenir ou à gérer votre propriété locative, ces coûts peuvent être déductibles. Par exemple :

• Gestionnaires immobiliers
• Personnel d’entretien
• Entrepreneurs en aménagement paysager
• Personnel de nettoyage 

Frais de déplacement :

Dans certains cas, les frais de déplacement liés à l’obtention d’un revenu de location peuvent également être admissibles. Cela peut comprendre les déplacements effectués pour :

• Percevoir le loyer
• Superviser des réparations
• Rencontrer des entrepreneurs
• Gérer la propriété locative

Conseil de pro : Si vous demandez des frais de déplacement, assurez-vous de conserver des registres détaillés, y compris les reçus et l’information sur le but de chaque déplacement.  

Pertes locatives et propriétés détenues conjointement.

Toutes les propriétés locatives ne génèrent pas un profit chaque année. Les périodes d’inoccupation, les réparations, les coûts d’entretien et d’autres dépenses peuvent parfois dépasser les revenus de location que vous gagnez.  

Il est également courant qu’une propriété locative ait plus d’un propriétaire. Que vous subissiez une perte locative ou que vous partagiez la propriété avec quelqu’un d’autre, certaines règles fiscales supplémentaires sont à connaître.  

Les pertes locatives peuvent-elles réduire d’autres revenus?

Dans de nombreuses situations, une perte locative peut être utilisée pour réduire d’autres revenus déclarés dans votre déclaration de revenus.  

Par exemple, une perte locative pourrait aider à compenser :

• Le revenu d’emploi
• Le revenu de pension
• Le revenu de placement
• D’autres revenus imposables

Cela peut contribuer à réduire votre facture fiscale globale pour l’année.  

Propriétés détenues conjointement :

De nombreuses propriétés locatives sont détenues par des époux, des conjoints de fait, des membres de la famille ou des partenaires d’affaires.  

Dans ces situations, les revenus et les dépenses sont généralement déclarés en fonction de la part de propriété de chaque copropriétaire.  

Par exemple :

• 50 % de propriété = déclarer 50 % des revenus et des dépenses.
• 25 % de propriété = déclarer 25 % des revenus et des dépenses.
• 75 % de propriété = déclarer 75 % des revenus et des dépenses. 

Tenue de dossiers pour les propriétaires d’immeubles locatifs. 

Tout au long de ce guide, nous avons souligné l’importance de conserver de bons registres, et ce n’est pas sans raison.  

Une bonne tenue de dossiers peut simplifier la saison des impôts, vous aider à demander les déductions admissibles en toute confiance et appuyer vos demandes si l’ARC vous demande des renseignements supplémentaires.  

Plus vos dossiers sont organisés tout au long de l’année, plus il sera facile de préparer votre déclaration de revenus lorsque viendra le temps de produire vos déclarations de revenus.  

Reçus et factures :

Conservez des dossiers pour des dépenses telles que :

• Réparations
• Entretien
• Publicité
• Services professionnels
• Améliorations à la propriété

Assurez-vous que les reçus indiquent clairement le fournisseur, la date et le montant payé. 

Relevés bancaires et de cartes de crédit :

L’utilisation d’un compte bancaire distinct pour vos activités locatives peut faciliter le suivi de vos revenus et dépenses. Cela peut également vous aider à séparer les transactions liées à la location de vos dépenses personnelles.  

Contrats de location :

Conservez des copies signées des documents suivants :

• Contrats de location
• Modifications au bail
• Renouvellements
• Correspondance avec les locataires

Ces documents peuvent vous aider à appuyer vos dossiers de revenus de location et les modalités de location.  

Registres relatifs aux véhicules :

Si vous demandez des frais liés à l’utilisation d’un véhicule, conservez un registre détaillé de kilométrage comprenant :

• La date du déplacement
• La destination
• L’objectif du déplacement
• Le nombre de kilomètres parcourus

Des dossiers précis peuvent faciliter la justification de toute demande liée à un véhicule.  

Tenue de dossiers numérique  :  

De nombreux propriétaires utilisent maintenant des outils numériques pour organiser leurs dossiers locatifs. Les avantages comprennent :

• Un stockage des documents simplifié
• Un accès plus rapide à l’information
• Moins d’encombrement papier
• Une meilleure protection contre la perte de documents

Conserver des copies numériques peut simplifier la préparation de votre déclaration de revenus et vous permettre de garder vos documents importants à portée de main. 

Règles fiscales pour les propriétaires d’immeubles locatifs qui vivent à l’extérieur du Canada. 

Si vous possédez une propriété locative au Canada, mais que vous vivez dans un autre pays, il y a quelques règles fiscales supplémentaires à connaître.  

Aux fins de l’impôt canadien, vous pourriez être considéré comme un propriétaire non-résident. Les propriétaires non-résidents sont généralement assujettis à des exigences de production et de retenue d’impôt différentes de celles des propriétaires qui vivent au Canada.  

Dans de nombreux cas, une retenue d’impôt de 25 % s’applique aux revenus bruts de location tirés de la propriété. Ce montant est souvent remis à l’ARC au nom du propriétaire par un gestionnaire immobilier, un locataire ou un représentant désigné.  

Déclaration selon le revenu net de location.

Selon votre situation, vous pourriez être en mesure de déclarer vos revenus de location selon une base de revenu net plutôt que de revenu brut. Cela peut vous permettre de déduire les dépenses locatives admissibles avant le calcul de l’impôt, ce qui pourrait réduire le montant d’impôt à payer.  

Comme les règles applicables aux propriétaires non-résidents peuvent être plus complexes, il est important de comprendre vos obligations en matière de production. Obtenir des conseils professionnels d’un expert en impôt de H&R Block peut vous aider à respecter les exigences tout en tirant le maximum des déductions et avantages fiscaux auxquels vous pourriez avoir droit.  

Questions fréquemment posées. 

Besoin d’aide avec les impôts de votre propriété locative? Les experts en impôt de H&R Block peuvent vous aider à comprendre les règles, à demander les déductions admissibles et à produire votre déclaration en toute confiance. 

Comprendre l’imposition des revenus de location peut vous aider à prendre des décisions éclairées, à demander les déductions auxquelles vous avez droit et à vous sentir plus en confiance au moment des impôts. Que vous louiez un logement au sous-sol, gériez une seule propriété locative ou développiez un portefeuille d’immeubles de placement, demeurer organisé et comprendre les règles peut faire toute la différence.  

Si vous ne savez pas comment déclarer vos revenus de location, demander des dépenses ou gérer des situations plus complexes comme la déduction pour amortissement (DPA) ou les règles applicables aux non-résidents, H&R Block peut vous aider. Nos experts en impôt peuvent vous accompagner dans vos obligations fiscales liées à votre propriété locative et vous aider à obtenir toutes les déductions et tous les crédits auxquels vous pourriez avoir droit.  

Prêt à produire votre déclaration ? Communiquez avec un expert en impôt de H&R Block à distance ou en personne pour obtenir un accompagnement personnalisé et des conseils adaptés à votre situation.